Xu hướng căn hộ nhỏ
Qua các giai đoạn thăng trầm của thị trường bất động sản, một xu hướng lâu nay không thay đổi là khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng xa. Điều này do sự bất cân xứng giữa cung và cầu, thu nhập người dân tăng chậm hơn so với mặt bằng giá cả trên thị trường bất động sản.
Những tiêu đề báo “Người Việt mất 23.5 năm mới mua được nhà”, “Vì sao người Việt mất gần 50 năm mới mua được nhà?” hay thậm chí là “Người Việt thu nhập 169 năm mới mua được nhà mặt phố, hơn 20 năm mua căn hộ chung cư”, rồi những câu chuyện vợ chồng thu nhập 20 triệu đồng/tháng, để mua căn hộ 1.5 tỷ đồng thì mất ít nhất cũng chục năm… vẫn luôn là chủ đề được đông đảo người dân quan tâm.
Sự đánh đổi
Nhà nhà, người người than giá nhà cao. Các bộ, ngành, hiệp hội yêu cầu chủ đầu tư giảm giá bán sản phẩm. Ai cũng đau đầu với những bài toán riêng – người mua nhà muốn sớm có nơi an cư lạc nghiệp, chủ đầu tư đánh đổi các chi phí để có mức lợi nhuận phù hợp…
Nghiên cứu mới đây của DXS-FERI về tâm lý và hành vi người mua hiện nay cho thấy, sự quan tâm đặt nhiều vào số tiền họ phải trả thật thấp để có thể sớm sở hữu một căn hộ. Kết quả ghi nhận, có đến 78% người mua quan tâm tới tổng giá căn hộ, còn 22% quan tâm đến giá mỗi mét vuông của căn hộ họ dự định xuống tiền mua.
Năm 2020 bắt đầu áp dụng quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư tại Thông tư 21/2019/TT-BXD, trong đó yêu cầu diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m2 đối với dự án nhà ở thương mại. Đồng thời, dự án phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án.
Bên cạnh đó, quy định của Bộ Xây dựng còn yêu cầu điều kiện tối thiểu về nhà ở của các tổ chức, cá nhân có nhà cho người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ, học sinh, sinh viên… với diện tích sử dụng phòng không được nhỏ hơn 9m2, mỗi người thuê để ở diện tích không nhỏ hơn 3m2…
Trong hơn 20 năm qua, thị trường lao động Việt Nam có sự chuyển dịch rõ nét khi nhóm lao động trong lĩnh vực nông nghiệp giảm đáng kể – từ mức gần 63% đến nay chỉ còn chưa đầy 28%, phân bổ sang nhóm công nghiệp – xây dựng tăng từ 14.5% lên 33.3%, dịch vụ tăng từ 22.8% lên 39.1%.
Điều này cũng thể hiện phần nào Việt Nam là một trong những nước có tốc độ đô thị hóa nhanh ở Đông Nam Á. Thống kê của Bộ Xây dựng chỉ ra, mỗi năm, ước tính các đô thị Việt Nam có thêm từ 1 – 1.3 triệu dân. Đến tháng 09/2022, tỷ lệ đô thị hóa cả nước khoảng 41.5% với 888 đô thị.
Tỷ trọng lao động Việt Nam phân theo ngành kinh tế (%)
|
Nguồn: Tổng hợp theo niên giám thống kê giai đoạn 2001 – 2022. |
Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam 2010 – 2022
|
Nguồn: Tổng cục Thống kê |
Áp lực cư dân ngày càng đông, dẫn tới nhu cầu nhà ở của người lao động, người nhập cư cực kỳ lớn. Việc Bộ Xây dựng bắt đầu cho phép xây dựng căn hộ diện tích tối thiểu 25m2 vào giai đoạn thị trường bất động sản sốt nóng 2017 – 2019 đã phần nào giải quyết nhu cầu của đại bộ phận người dân.
Theo đó, xu hướng thu nhỏ diện tích căn hộ ngày càng trở nên phổ biến đối với chung cư ở các đô thị lớn, đông dân của cả nước.
Xu thế thu nhỏ diện tích căn hộ có thể kéo dài ít nhất trong 5 năm tới
Theo một số môi giới bất động sản, các căn hộ 1 phòng ngủ hiện nay luôn hút hàng và là phân khúc hết hàng sớm nhất trong dự án; bởi căn hộ này dễ bán, dễ cho thuê và tổng thể giá mua cũng thấp hơn. Mặt khác, trước đây căn hộ 80 – 100m2 thường chỉ bố trí 2 phòng ngủ, nhưng nay với diện tích này sẽ là 3 phòng ngủ, còn quy mô 2 phòng ngủ giảm về 50 – 70m2.
Theo ông Phạm Anh Khôi – Viện trưởng Viện nghiên cứu kinh tế – tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS FERI), một số thay đổi trong thói quen người mua những năm gần đây cho thấy, họ quan tâm nhiều đến giá tổng căn hộ thay vì giá trên mỗi mét vuông. Xu hướng này đã có ở nước ngoài từ lâu và nay mới dần xuất hiện trong nước.
Tổng Giám đốc DXS – bà Phạm Thị Nguyên Thanh cho biết, việc thu nhỏ diện tích căn hộ hiện nay tập trung ở những dự án đô thị vùng ven, còn ở TPHCM và Hà Nội có một số khác biệt.
Bà Thanh lý giải, ở hai đô thị này, các căn hộ 3 phòng ngủ “cháy hàng” hơn. Mỗi vùng miền địa lý sẽ có tỷ lệ biến thiên thu nhập của người dân ở vùng đó. Đối với cư dân đô thị vùng ven, người mua quan tâm tới căn hộ diện tích nhỏ vì tổng giá sẽ nhỏ. Điều này xuất phát từ thực trạng đơn giá (trên mét vuông) đang ngày càng tăng và không có cơ hội giảm thêm, do chi phí đầu vào của chủ đầu tư đã tăng quá cao, đặc biệt là những dự án mở bán mới.
Còn với khu vực có khả năng thu hút nhà đầu tư, như Hà Nội và TPHCM, nếu có sản phẩm đúng gu thì khách hàng vẫn sẵn sàng bỏ tiền mua sản phẩm diện tích lớn. Thông thường trong cấu trúc giá của chủ đầu tư, diện tích căn hộ càng cao thì giá mỗi mét vuông sẽ càng thấp, nên người mua có đủ tiềm lực tài chính, tính toán thông minh thì họ vẫn sẵn sàng mua căn hộ diện tích lớn để có thể ở được rộng rãi.
Thực tế hiện nay, bà Thanh nhìn nhận, thu nhập chung của người dân đang xuống quá thấp nên với những dự án mới, chủ đầu tư bắt buộc phải “đo ni đóng giày” để phù hợp với thu nhập của khách hàng. Xu thế thu nhỏ diện tích căn hộ có thể kéo dài ít nhất trong 5 năm tới, đặc biệt là ở các đô thị vùng ven.
|
Diện tích mỗi căn hộ Bcons Suối Tiên dao động từ 35 – 57.8 m2 (1 – 3 phòng ngủ) – Ảnh: Bcons |
Ông Nguyễn Thái Bình – Tổng Giám đốc CTCP Đông Tây Land cho biết, giai đoạn 2018 – 2021, khi thị trường bất động sản còn tiến triển tốt, hầu như khách hàng không quan tâm đến giá mỗi mét vuông mà chỉ quan tâm đến tổng số tiền bỏ ra bao nhiêu để mua được căn hộ.
Trước đây, để sở hữu một căn hộ, người mua cần thanh toán 30 – 70% giá trị sản phẩm. Sau đó, để tăng mãi lực, chủ đầu tư chỉ yêu cầu người mua thanh toán 25%, còn lại cho vay 75%. Một thời gian sau nữa, người mua chỉ cần bỏ ra 20%, thậm chí hiện nay chỉ cần trả 10 – 15% là đã có thể nhận nhà.
Theo ông Bình, giai đoạn trước COVID-19, còn có khái niệm mua nhà 0 đồng. Ít nhất trên thị trường có 3 dự án đã áp dụng cách này. “Câu chuyện ở đây là khi thị trường tăng trưởng, nhà nhà đầu tư bất động sản, người ta tư vấn là anh trả bao nhiêu tiền để mua được sản phẩm, nên không quan tâm tới đơn giá (trên mét vuông). Đến khi thị trường chậm lại như trong 2 năm vừa qua, người ta soi đến giá bao nhiêu mỗi mét vuông. Đơn cử, dự án ở TPHCM có giá trên 50 triệu đồng/m2 hiện nay sẽ khó bán, căn 2 phòng ngủ sẽ tầm hơn 3 tỷ đồng; nhưng nếu dưới 2.5 tỷ đồng thì thanh khoản dễ hơn” – ông Bình nêu thực trạng.
Vướng quy hoạch khi chia nhỏ diện tích căn hộ
Việc chia nhỏ diện tích căn hộ cũng đối mặt với khó khăn về pháp lý. Ông Bình cho biết, đa số dự án quy hoạch cũ trước đây có diện tích lớn (2 đến 3 phòng ngủ, đôi lúc không có loại 1 phòng ngủ hoặc không có loại hình căn hộ studio). Để phù hợp với giai đoạn hiện nay, dự án phải chẻ nhỏ diện tích còn 30 – 50m2/căn; theo đó, phải xin lại quy hoạch mới, tuy nhiên việc này sẽ mất thời gian, còn để bán với hiện trạng cũ cũng không dễ. Thực trạng đau đầu này diễn ra khá nhiều, ông Bình nhận định.
Trong giai đoạn này, khách hàng quan tâm tổng giá nhỏ nhất, nhưng khi soi đơn giá thì cũng phải hợp lý. Đây là câu chuyện thời điểm và phân khúc hợp lý. Sản phẩm vừa túi tiền thì người mua mới xuống tiền, chuyên gia nhận định.
Trước đây, tại thời điểm áp dụng quy định về diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư là 25m2 vào năm 2020 (giảm từ con số 45m2 trong quy định Luật Nhà ở năm 2005), Bộ Xây dựng xác định nhu cầu nhà ở diện tích nhỏ là có thật, có tác dụng kích cầu cho thị trường. Việc xây dựng căn hộ chung cư diện tích nhỏ nên thực hiện trên quan điểm giải quyết chỗ ở cho người có nhu cầu thực sự hơn là tạo nhà ở để sở hữu.
Ngoài ra, việc phát triển chung cư có các căn hộ nhỏ cũng được khuyến nghị nên thực hiện ở những khu đô thị mới thay vì vào những khu vực đã có quy hoạch, để tránh tình trạng quá tải hạ tầng. Việc xử lý chia tách căn hộ lớn chỉ thực hiện khi đáp ứng yêu cầu về đảm bảo an toàn kết cấu công trình, đảm bảo khống chế được số dân sống trong khu vực, theo quy hoạch.
Thu Minh
FILI